福建规范公共租赁住房相关工作

近日,福建省住房和城乡建设厅印发《福建省公共租赁住房租赁合同(示范文本)》(以下简称《合同示范文本》)。这是自民法典颁布实施以来,首个省级层面印发的《合同示范文本》。

福建规范公共租赁住房相关工作

《合同示范文本》细化明确了合同主体之间的权利和义务,设置了16项条款,包括公共租赁住房基本情况、租赁期限和用途、房屋交付、租金及支付方式、合同的担保、租赁期间房屋维护、维修及相关费用的承担和安全使用条款等。

《合同示范文本》遵循了依法公平的原则。明确本合同属于行政协议,首先遵照有关行政法律、法规,充分考虑行政与民事相交叉的情形,在行政诉讼法没有规定的情况下,参照适用民事诉讼法的规定。同时设置了民事合同的相关内容,主要为解决因未约定或约定不明而产生的诸多问题,便于双方在签订合同前了解各自的权利和义务。

对房屋维护、维修及相关费用承担的责任进行了更加明确的区分,划清了各自的责任边界。原则上将出租方作为维护、维修公共租赁住房的主体,同时考虑到在实操中专属使用范围内易损易耗部分发生损坏的频率较高、管理繁琐以及租赁物交付后形成的租赁房屋的私密性,在合同中对这些事项进行事前明确,避免租后争议。

增加并突出了安全使用条款,合理预防安全使用风险。《合同示范文本》明确房屋及配套设施的合理使用的安全责任,并列举了9种可能危及安全的禁止性行为,有利于提高合同主体的安全使用和日常防护意识;也有利于解决发生安全使用事故或事件时,因约定不明或未约定导致的责任不清情况。

细化了对公共租赁住房的管理条款。对租赁中出现的如公共空间的管理、出租方有权采集承租人身份信息、财产信息以及承租人在租赁期间死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力情形下的承继等内容进行了约定;明确了需要提前收回租赁住房的情形,包括不可抗力导致、房屋征收、承租人转租出借房屋、保障资格被取消、在公租房内从事违法活动、无正当理由拖欠租金等18种情形。针对各地存在的管理规定、方式和现状的不同,如租金计收支付方式,合同担保、续签、终止或解除情形等,通过列举、留空的方式供各地选择、补充或添加,适应不同地方的管理需求。

明确应采取行政诉讼方式解决争议。出租方无权依据民事法律规定提起民事诉讼,应依照行政诉讼相关法律规定作出行政决定,如承租人有异议,则有权提起复议或行政诉讼;承租人认为出租方不履行约定义务的,可直接提起行政诉讼。同时参照一般民事合同中的通知、送达条款,明确送达地址、送达方式,并作为争议发生时行政文书、司法文书等的送达地址。

此外,《合同示范文本》为提示承租人注意重大利害关系条款,专门设置了特别提示内容,并要求阅知后签字。避免合同签订、阅读合同流于形式,避免承租人因未仔细阅读合同或未对合同条款进行注意而产生的合同条款效力纠纷。

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