不坐头等舱,郁亮就过关了吗?

不坐头等舱,郁亮就过关了吗?

3月9日收盘,万科股价已经跌破17元,万科和郁亮的粉丝们快绝望了。

而今天市场流出的一则消息更是令万科的忠粉们大跌眼镜。有研报预测万科2021年业绩大幅下滑40%,2021年第四季度万科净利润只有84亿元,而2020年第四季度的净利润是216.6亿元,下滑幅度惊人。

仅从股价走势推测,万科的经营情况已经极不乐观。看来,郁亮和他执掌的那个曾经引以为豪的“ 行业一哥 ” 万科真的 “病 ”了。 

从资本市场的表现看,与保利、龙湖、金地相比, 万科股价早已颓势尽显,离所谓的行业标杆已越来越远,已经彻底沦为一家二三流的房地产公司。持有万科的股民,在保利、龙湖、金地的股民面前,简直无地自容。 

不坐头等舱,郁亮就过关了吗?

但郁亮却跟前任王石一样,都喜欢以房地产一哥自居,动辄对房地产行业发展“ 指点江山 ”,还时常语出惊人。

从很早前就高喊着“活下去”到后来的“ 白银时代” 、“ 青铜时代”,直到最近的“ 黑铁时代” , 郁亮的每一次发声,都宛如居高临下的一代宗师。

问题是,郁亮既然有闲情雅致经常” 指点江山” ,为何不好好反思一下自己: 喜欢以行业一哥自居的万科,现在何以褪色至此呢? 

而且更令人费解的是,既然郁亮已经喊出“黑铁时代”了 ,万科干嘛还要高价抢地?

就在数月前的2021年7月,万科还在佛山以约50.9亿元“触顶” 竞得广东佛山地块。在与华润、保利、中海、美的、龙光等房企竞争中 ,万科不讲“武德” ,跳价抢地,开拍不久万科就直接将配建人才住房面积喊到最高 ,还直接从配建1.7万平方米跳价报出2.5万平方米,提前结束竞拍流程。引发保利、中海的联合投诉。

再往前推几年,万科在厦门、广州、大连等地争抢地王的消息更不少见。如今净利润大幅下滑,显然是前几年高价拿地的恶果。 问题是既然郁亮如此“先见之明” ,为何还要吃一套做一套,自食苦果?

万科的利润下滑,还跟万科的拿地策略有关。万科经常喜欢避开城市中心和黄金地段,去城市郊区拿地。而这些年,各大城市不同地段和区域,房价分化严重。中心区域和高端住宅房价不仅抗跌,而且涨幅明显大于郊区。保利的房子,基本上涨起来明显比万科快,跌起来比万科明显抗跌,而且项目利润也高于万科。因为保利的拿地和操盘策略就是走高端路线,跟万科区别明显。

更重要的是,万科过去一直引以为傲的公司治理,现在也令人产生了动摇,去年曝出的万科刘肖千万罚单事件震惊业界就是明证。

刘肖,作为万科的核心高管和履历光鲜亮丽的明星职业经理人,在担任北京万科首席执行官期间, 在其眼皮底下,唐山万科居然安排第三方公司以高达11.27%的利率给自己的小股东放贷,而这家赚了高额利息的放贷公司,居然被指与万科“有着千丝万缕的联系”。

对那次震惊业界的唐山万科“高利贷事件“, 是否存在内部人控制和贪腐问题?以郁亮为首的万科管理层,至今没有给出一个公开的交代,而仅仅是罚款了事。我担心万科有可能由一家管理层实际控制的明星公司,蜕变为被一群内部人操控的公司。

还有,长期以来以神秘面貌示人的万科事业合伙人持股平台内部究竟是如何运作的?这个平台内外是否有资金池和杠杆?具体是哪些人从中获得了利益?这个内部平台的运作、利益分配机制和万科作为一家公众公司的利益之间是否做到了有效规范和隔离?

总之,在万科业绩超预期滑坡、 刘肖被罚和唐山万科“高利贷事件”等问题被曝出之后,市场对以郁亮为首的万科管理层,也许该打个问号了。财务出身的郁亮,金融出身的祝九胜,麦肯锡出身的刘肖 ,一个个精明有余,但真的都那么让人放心吗?

除了业绩下滑,万科作为房地产行业一哥的口碑下滑更令人可怕。这些年万科因为交房、房屋质量维权等引发的各种问题,网上屡见不鲜。

这是去年7月网上曝出的广州增城万科城业主因为房屋质量问题维权晒出的图片。这些,还仅仅只是万科这些年被曝出的各种“质量门” 丑闻中的一桩而已 。 

不坐头等舱,郁亮就过关了吗?
不坐头等舱,郁亮就过关了吗?

自2014年转型以来,万科在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储、冰雪度假、教育及产业园等多个领域发力。万科转型至今已有7年,然而交出的成绩单却令人失望。

2021年前三季度,万科总收入2714亿,其中房地产开发业务收入2370亿,多元化业务收入344亿,占比仅有12.7%。这个成绩单,与万科为转型付出的代价,似乎并不相称。

有人专门做了个总结:

比如2016年收购印力,一举将万科商业板块的规模推高至万达、华润置地的级别。

比如2017年,动用5.25亿美元(出资额约为24.54亿美元,万科占比21.4%)帮助普洛斯私有化。(注意,交易用的是美元,不是人民币)

再比如2017年,万科耗资551亿元拿下了广信资产包,551亿是什么概念?万科2016年的净利润才390亿。

一系列的操作,反映在财务数据中,就是杠杆倍数(=资产总值/权益值)增加,2015年四点几,与全国持平。2017年六点几,比恒大略低。

2018、2019这两年,万科的杠杆倍数比恒大还高。

早在2011年,还是万科总裁的郁亮就以1305万元年薪当选为A股“打工皇帝”,2017年,郁亮以1189.9万的年薪位列A股上市房企第二位 ,2020年,郁亮年薪1247万,排在什么位置还不清楚。 

如果纵向比较,这些年郁亮的薪酬似乎并未增长,但这个薪酬数据,应该不包括上文所说的万科事业合伙人持股平台的分红和激励 ,如果把这部分收入算进去,郁亮的薪酬当属不低。

不久前郁亮在万科工作年会上说,以后自己出差不再订头等舱机票,要坐经济舱。我觉得这远远不够,以万科当下的业绩表现,郁亮带头降薪更是应该,如果降薪还是不解决问题,引咎辞职也不是不可以 。

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